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業績分化 不是每個房企都有“金九銀十”

www.ggzaqdi.cn 來源:21世紀經濟報道 2019-11-11 17:15我來說兩句
  
樓市傳統的“金九銀十”已過,但不同房企的體會卻大不一樣。

  近期,上市房企陸續發布10月銷售業績。從數據上看,一些房企通過各種營銷手段,實現了銷售的大幅增長,全年業績的完成情況也相對不錯。另一些企業則銷售慘淡,甚至未能完成一半的銷售目標。

  比如,實施全員促銷的恒大,9月和10月分別取得831億和903億的銷售額。前10月,恒大累計銷售規模達5462億,目標完成率91%。相比之下,陽光100等房企的目標完成情況不佳,尚不足一半。

  業績分化,是近幾年來房地產業的主旋律之一。土地儲備、戰略定位、產品類型等的不同,都是導致分化的因素。但從根本上看,這種現象反映出市場競爭加劇的現實。分析人士指出,在市場下行期,行業的分化還將加劇。

  “以價換量”是主流

  在“金九”落空后,十月的房地產市場同樣表現平平。上海易居房地產研究院的數據顯示,今年10月,40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%。其中,4個一線城市成交面積環比下降10%;18個二線城市環比小幅下降4%;18個三四線城市下降3%。

  無錫、中山等調控嚴厲的三四線城市,以及南京、杭州等東部二線城市,下滑幅度較大。

  盡管如此,大中型上市房企的業績,仍然以上漲為主,并好于市場均值。根據中原地產的統計,今年前10月,26家房企合計銷售額40726億,同比上漲17.9%。

  在9月、10月連續實現高銷售后,今年恒大的累計銷售規模已達5462億,超過萬科的5189.9億元。10月,碧桂園實現權益銷售567.6億元,前10月的權益銷售額為4796.9億元。而根據易居克而瑞發布的榜單,前10月碧桂園的全口徑銷售額為6655億元,繼續位居行業第一。

  其他大型房企,也均實現了銷售的增長。比如,寶龍地產的銷售規模為505.1億元,超額完成了今年的目標。龍光、佳兆業、世茂、龍湖、陽光城的目標完成率均在90%以上。

  其中,“以價換量”是最主流的營銷手段。8月末,恒大推出“全國532樓盤,閃購7.8折”的營銷策略,集團旗下的區域公司均參與營銷。根據公告披露,恒大9月的合約銷售均價為10054元/平方米,去年同期為10504元/平方米。10月更是降到了萬元以下,為9336元/平方米。

  雖然直接降價的行為容易引發業主“維權”,但這仍然是最直接的促銷辦法。

  其他房企中,旭輝在10月的銷售均價為1.58萬元/平方米,明顯低于今年以來1.69萬元/平方米的水平。雅居樂在10月的銷售均價為11051元/平方米,比9月的12916元/平方米繼續下降。

  中原地產首席分析師張大偉認為,今年的調控政策中,對融資渠道進行限制是主要特點。到目前為止,私募、信托等渠道已經大大收縮,銀行貸款也明顯受限。對于大部分房企來說,緊抓銷售和回款成為主要任務,這也是企業紛紛進行打折促銷的主因。

  行業整合加劇

  但并非所有企業都能依靠這種手段來拉動銷售。山東某房企相關人士向21世紀經濟報道表示,在山東南部某縣級市,樓市一度出現“價格戰”,但由于當地的市場需求已經在前兩年大幅透支,降價的效果并不明顯。

  他還表示,高端住宅項目也容易在價格上進退兩難。“豪宅本來就賣得慢,不降價肯定是不好賣的,降的少了也不行,但大幅降價也很難實現。”

  雖然大型房企紛紛實現業績增長,但今年以來,仍有不少房企未能實現逆勢上揚。

  今年前10月,陽光100實現未經審核合同銷售額約68.07億元(包含小股操盤項目15.83億元),同比下降約12%。據了解,陽光100在業績會上曾提出,2019年該公司的合約銷售目標為約150億元,按此計算,前十月完成全年目標45.38%。

  同期,景瑞地產銷售規模為175.3億元,比去年同期下降5%。成為為數不多的銷售下滑的企業之一。老牌公司萬通地產已經徹底掉隊,今年前三季度,萬通地產僅實現營業收入7.1億元,同比減少74.6%;歸屬上市公司股東的凈利潤2.39億元,同比減少29.32%。

  業績分化的局面,體現出行業競爭的激烈。前述房企人士表示,在市場下行期,小型房企在融資、拿地、品牌溢價等方面的劣勢更加明顯,分化情況往往會加劇。

  在近期的一場地產論壇上,融創中國董事長孫宏斌就表示,未來五年內,前五名的頭部房企市占率將達到30%。他還警示同行,調控是長期行為,不要抱有幻想。

  上海易居研究院也指出,未來的市場走勢并不樂觀。“在中央的明確表態下,樓市預期已經發生轉變,雖然房企推盤量可能大幅增加,成交量則難以明顯增長,甚至還有可能會下滑。分城市類別看,一線城市由于連續兩年成交量低迷,已經企穩反彈,但難以持續增長;東部和中部二線城市后續還有可能繼續降溫,其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。”

  張大偉指出,受此影響,業績分化的局面將加劇,除了繼續實施促銷手段外,并購市場將受到刺激可能出現交易升溫。近期,大悅城將北京長陽半島項目公司的一半股權出讓給萬科;SOHO中國在出讓一批停車位后,又傳出欲將旗下三棟寫字樓出售的消息。

標簽:分化|10月|城市目標
責任編輯:夏煜煊夏煜煊
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